72岁王健林，回来收拾万达的残局

本文来自微信公众号： 高恒说 ，作者：高恒说离开14年后，王健林重新坐回了万达商管董事长的位置。工商信息显示，近日，大连万达商业管理集团股份有限公司发生人事变动，陈洪涛卸任董事长，王健林接任。

调整后，陈洪涛仍担任公司董事、经理及法定代表人。这不是一次普通的换帅。王健林生于1954年，今年72岁。上一次担任这家公司董事长，还是2012年。那时的万达正处于上升期，万达广场加速扩张，酒店、文旅和商业地产齐头并进，上市也被提上日程。

14年后，王健林回到原来的位置，接手的却已经不是原来的万达。酒店和文旅项目早已易主，电影业务不再由王健林控制，大量万达广场被陆续出售。万达最容易独立上市、也最受投资人看重的轻资产运营平台，也在太盟等投资人入局后脱离了万达的实际控制。

留给王健林的，是部分重资产万达广场、新达盟的少数股权，以及仍待偿还的债务。这一次，他不是回来继续扩张，而是回来主持收缩。01两次上市押注，最终都变成回购压力大连万达商管的前身，是大连万达商业地产股份有限公司。

这家公司曾经是王健林商业版图中最重要的资产。万达广场、酒店、文旅项目以及大量商业地产，都曾集中在这一体系内。王健林长期担任万达商业董事长，2012年卸任，由万达老臣丁本锡接任。也是从那时开始，万达商业进入了资本市场。

2014年12月23日，万达商业登陆港交所，成为当年港交所规模最大的首次公开募股项目。上市首日，公司股价便跌破发行价。此后一年多，万达商业在港股的估值始终没有达到王健林的预期。2016年，万达选择私有化退市，准备转向估值更高的A股市场。

为了完成私有化，万达引入了一批投资者。按照当时的安排，如果万达商业未能在约定时间内完成A股上市，万达集团需要回购投资者持有的股份，并支付相应收益。王健林原本想通过更换上市地点，提高万达商业的估值。

但A股上市尚未完成，融资环境先发生了变化。2017年，监管部门开始排查包括万达在内的多家大型民营企业境内外融资和授信风险。此前几年，万达在海外连续收购院线、酒店、体育和娱乐资产，高杠杆扩张模式开始承受压力。

当年7月，万达商业将13个文旅项目91%的股权出售给融创，将77家酒店全部股权出售给富力，两笔交易总金额达到637.5亿元。其中，融创还承接了文旅项目约454亿元贷款。这是当时中国房地产行业规模最大的资产交易之一，也被称为“世纪交易”。

这笔交易之后，万达的资产负担明显下降，但王健林也失去了此前多年积累的文旅和酒店资产。万达第一次通过大规模出售资产，换取流动性和安全。2018年，腾讯、苏宁、融创和京东又以约340亿元收购万达商业约14%的股份。

这批股份主要来自帮助万达完成港股私有化的投资人，并非340亿元全部进入万达商业作为新增资金。旧的投资人退出，新的投资人进场，万达的A股上市计划仍未实现。随后，万达商业更名为大连万达商管，并宣布退出房地产开发业务，向商业管理转型。

但此时的大连万达商管并不是一家纯粹的轻资产公司。它仍持有大量万达广场，通过自持商业物业获取租金，同时承担相应的银行贷款和融资责任。为了重新上市，万达又把商业运营业务单独拆了出来。2021年3月，珠海万达商业管理集团股份有限公司成立。

万达将大量万达广场的商业运营业务装入珠海万达商管，并引入太盟、中信资本、腾讯、碧桂园等22家机构投资者。投资者取得珠海万达商管约21.17%的股份，交易金额约380亿元人民币，折合约60亿美元。

协议同时规定，珠海万达商管2021年至2023年的利润需要达到约定目标，并在2023年年底前完成港股上市。否则，投资者有权要求万达回购股份。为了完成上市，珠海万达商管先后四次向港交所递交招股书，却始终未能获得上市资格。

2023年底，对赌期限到来。中国证监会此前在债券问询函中披露，如果珠海万达商管不能按时上市，大连万达商管需要向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。万达第二次冲击上市，最终又走到了回购面前。

第一次是万达商业从港股退市后未能回到A股，第二次是珠海万达商管未能重新登陆港股。两次上市计划原本都是为了追求更高估值，最后都变成了需要解决的投资人退出问题。02 600亿元解除了对赌，也带走了控制权300亿元回购压力到期前，太盟投资再次出现在万达面前。

太盟是2021年珠海万达商管的上市前投资者之一。2023年12月，太盟与大连万达商管签署新投资框架协议，准备联合其他投资者对珠海万达商管进行股权重组。2024年3月30日，重组方案正式落地。

太盟、中信资本、Ares Management旗下基金、阿布扎比投资局旗下公司和穆巴达拉投资公司，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，取得新达盟60%的股权。大连万达商管持有剩余40%。

新达盟是一家新设立的控股公司，珠海万达商管被装入新达盟旗下。原有投资人的退出问题得到重新安排，集中到期的300亿元回购压力暂时解除。但万达为此付出的代价，是轻资产运营平台的控制权。

交易完成后，投资方持有新达盟60%的股份，并在董事会占据多数席位。2024年9月，随着增资及工商变更落地，太盟投资合伙人、中国区总裁黄德炜接任大连新达盟和珠海万达商管董事长、法定代表人。

新达盟的经营团队开始向董事会负责，而不是向万达集团负责。这种安排并不难理解。投资人真正看中的，不是万达集团庞杂的资产和债务，而是珠海万达商管稳定的经营现金流。截至2025年末，珠海万达商管运营管理529座万达广场，商业运营总建筑面积7315万平方米，覆盖230座城市。

它不需要像传统房地产公司一样大量买地、开发和持有物业，主要通过商业规划、招商、运营和物业管理获取收入。这部分业务拥有较高的利润率和更轻的资产结构，也是万达体系中最适合独立融资和资本化的部分。

但要保住这部分价值，投资人就必须尽量将其与万达集团的债务隔离。因此，太盟等机构不仅要取得多数股权，也要进入董事会和管理层，确保新达盟能够独立经营。2025年7月，万达老臣肖广瑞辞去新达盟及珠海万达商管首席执行官职务，黄德炜兼任两家公司首席执行官。

阿布扎比投资局私募股权部门中国区主管胡正伟，则与黄德炜共同担任联席董事长。2026年初，拥有万达工作经历的许粉接任珠海万达商管首席执行官，负责具体经营。但珠海万达商管的治理框架并未因此改变，重大决策依然由新达盟董事会和投资人主导。

万达持有的新达盟股权也在继续减少。2025年以来，大连万达商管先后将其持有的新达盟股份拆分至多家旗下公司。此后，部分持股公司的股东发生变更，广州资管、大家保险、阳光人寿、友邦保险等外部投资者陆续入场。

根据媒体对工商信息的不完全统计，截至2026年中，大连万达商管直接和间接持有的新达盟权益已经降至30%以下。对于万达来说，这种股权转让仍然可以带来资金，缓解债务压力；但每转让一部分，王健林与轻资产平台之间的距离就更远一层。

这也是此次工商变更最容易被误读的地方。王健林重新担任董事长的是大连万达商管，不是大连新达盟，也不是珠海万达商管。他仍然控制着万达原有的商业地产主体，却没有因此重新拿回轻资产运营平台。

换句话说，王健林回到了万达商管，但万达最值钱的商管生意，已经不再完全属于万达。03化债进入深水区，王健林只能亲自坐镇轻资产平台控制权旁落后，大连万达商管仍然掌握着一批重资产万达广场。

这些商业物业能够持续产生租金，也是万达目前最重要的现金流来源。与此同时，它们也对应着银行贷款、融资成本和资产维护支出。2024年上半年，大连万达商管实现营业收入268.5亿元，其中超过九成来自投资物业租赁及管理业务。

同期公司净利润为47.28亿元。从经营层面看，万达广场依然能够赚钱。真正的问题不在利润，而在债务到期的时间和现金能否及时回笼。截至2024年6月底，大连万达商管合并口径有息负债达到1375.61亿元，其中一年内到期的有息负债为302.69亿元。

此后，万达继续出售资产。2025年5月，国家市场监管总局批准太盟、高和资本、腾讯、北京市潘达商业管理有限公司、阳光人寿等投资主体，收购万达商管旗下48家项目公司的股权。这批项目公司背后，对应北京、上海、广州、成都、武汉、杭州、厦门等城市的万达广场。

交易获批后，各个项目开始分批办理股权交割。与600亿元入股新达盟不同，这一次出售的是持有万达广场物业的项目公司。新达盟交易让万达失去轻资产运营平台的控制权，48座万达广场交易则直接减少万达持有的商业物业。

进入2026年，万达仍在继续卖。常德万达广场、遂宁万达广场先后被中建一局接手，常州新北万达广场则转让给中建二局。这三个项目不在此前48家项目公司的名单中，属于单独出售。据媒体不完全统计，2023年以来，万达累计出售的万达广场已经超过80座。

随着更多项目进入交割阶段，这一数字还可能继续增加。资产规模不断收缩，债务压力却没有完全解除。2026年上半年，大连万达商管先后完成两笔美元债融资。其中，一笔规模为3.6亿美元，票息率12.75%，2028年2月到期；

另一笔规模为1.5亿美元，票息率12.5%，2029年4月到期。万达重新获得了一定的境外融资能力，但超过12%的票息也说明，市场仍然要求很高的风险补偿。惠誉2026年11月披露，截至2026年6月底，大连万达商管现金余额约46亿元，短期债务约330亿元。

惠誉维持其长期外币发行人违约评级为“CC”，认为其仍然面临较高的再融资风险。资产出售已经从主动调整，变成了偿还债务的重要来源。与此同时，一些早期投资者也开始通过诉讼和仲裁追讨资金。

2023年12月，永辉超市将所持大连万达商管股份出售给大连御锦贸易有限公司，交易价格约45.3亿元，款项分八期支付。大连御锦未能按照约定继续付款后，永辉超市提起仲裁。2026年4月，仲裁机构作出终局裁决，要求大连御锦支付剩余股份转让款36.39亿元、加速到期违约金2.18亿元及相关费用。

王健林、孙喜双和大连一方集团需要承担连带保证责任。这笔债务已经不只是万达集团的公司责任，也落到了王健林个人身上。截至目前，大连万达商管仍存在被执行信息和未解除的限制高消费措施。虽然万达广场仍在产生租金，珠海万达商管也能够贡献股息，但这些现金需要同时面对银行贷款、境外债券、投资者退出和司法执行。

这时候，万达需要的已经不只是一名负责商业运营的职业经理人。它需要有人决定哪些资产继续保留，哪些万达广场可以出售；需要与银行、债券投资人、保险机构、地方国资和收购方反复谈判；还需要处理万达集团与太盟、新达盟之间越来越复杂的股权和业务关系。

这些决定关系到万达最后还能留下多少核心资产，普通职业经理人很难独立拍板。这或许也是陈洪涛继续担任经理和法定代表人，而王健林出任董事长的原因。陈洪涛可以继续负责日常经营，王健林则重新掌握董事会，直接处理资产、债务和投资人关系。

2017年，王健林卖掉文旅和酒店，保住了万达商业。2024年，他让出轻资产平台的控制权，避免300亿元回购压力集中爆发。到了2026年，他重新坐回董事长的位置，需要决定的是：剩下的万达广场还要卖多少，新达盟股权还要让出多少，万达最终又能保住什么。

这已经不是一场扩张战。王健林回来，是为过去十几年的资本运作结账，也是为了亲自收拾万达留下的残局。