新城控股：持续做好保公开市场债务兑付和保交付

11月2日，新城控股（601155.SH）举行2026年第三季度业绩说明会。公司董事长兼总裁王晓松在会上明确，公司正从传统住宅开发商加速转型为“商管+资管+代建”三位一体的轻资产资管平台，持续强化产品协同、拓宽战略纵深。

这场业绩会传递出的核心信号是：新城控股正在以商业资产为支点，用融资工具换取出清窗口。前三季度，新城控股实现营业收入249.23亿元，同比下降27.49%；归母净利润9.65亿元，同比微降0.91%；

但扣非归母净利润10.35亿元，同比增长2.56%，经营性现金流净额15.06亿元，同比增加46.75%。公告显示，新城控股收入端的收缩主要源于房地产项目交付收入减少，而利润端的韧性则来自商管业务毛利的增加。

单看第三季度，公司归母净利润1.16亿元，同比增幅为47.15%，扣非净利润同比增幅为139.77%，公司在业绩说明中将这一变化归因于商管公司毛利较上年同期增加。商业运营正在成为新城控股利润结构中的支柱。

前三季度，商业运营总收入108.71亿元，同比增加3.42%。截至6月末，吾悦广场已开业181座，出租率维持在98.35%的高位，商业运营收入约占集团收入的四成，却贡献了约八成的毛利润。

围绕商业资产展开的融资布局，年内已密集落地。7月，新城控股完成2026年度第一期中期票据发行，规模7.5亿元，期限5年，票面利率2.8%。9月，公司完成4亿元公司债发行，品种一首次以自有商业资产抵押增信，品种二则为2022年以来境内首笔纯信用债。

资产证券化方面，6月底“国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”完成扩募，扩募规模21.46亿元，成为全国首单消费类机构间REITs扩募。10月22日，广发新城吾悦商业REIT正式发售，拟募集规模15.53亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场两座购物中心，这是民营房企落地的首单商业不动产公募REIT。

公募REIT落地的同时，机构间REIT的扩募也在下半年同步推进。10月16日，“国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划（2026年第二次扩募）”获上交所受理，拟发行金额20.96亿元。

但流动性管理仍是无法回避的现实命题。截至9月末，新城控股货币资金71.44亿元，短期借款与一年内到期非流动负债合计106.25亿元，现金对短债的覆盖约67%。在经营性现金流持续为正的情况下，这一缺口如何滚动填补，成为业绩会上投资者关注的焦点。

对此，新城控股董事、高级副总裁兼财务负责人管有冬给出了明确的组合方案：以销售回款打底，加快现房去化、严控新增投出；同步盘活吾悦广场存量商业资产，扩大经营性物业贷投放；维护境内外公开市场融资渠道，以新发债券置换到期短债，将短期限品种向中长期置换；

统筹债券要约回购与续发，主动平滑到期节奏，避免集中兑付冲击流动性。新城控股董事会秘书李峰表示，公司当前执行“动态紧平衡”的资金方案，量入为出，销售端延续“保价控量”的策略，持续做好保公开市场债务兑付和保交付工作两项底线工作。

王晓松在业绩会上进一步阐述了REITs在转型中的角色。他表示，随着商业不动产REITs、机构间REITs等项目的落地，公司将持续筛选租金现金流稳定、指标符合监管要求的成熟吾悦广场纳入底层资产池，依托资产上市重定价回笼资金，反哺商业运营。

澎湃新闻此前报道的新城控股今年9月与投资人的沟通中，管理层曾测算，多层次REITs可将商业资产的融资价值比率从经营性物业贷的约40%至50%提升至平均约75%，释放相当于物业价值25%至30%的增量资金；若各平台按计划完成扩募，到2027年底多层次REIT规模有望达到150亿至200亿元。