上海楼市的下一道考题：解禁与信贷的角力

本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤安全岛下沉系列·上海篇（下）上篇讲了4.5万~4.8万元的盲牤防线经过三次承压检验，仍在2025年下半年正式跌破，上海由此进入安全岛生命周期的临界期。

但上海不是放量下跌，而是三次政策脉冲带来三次换手，风险在一轮轮反弹中被分摊，价格缓慢下移。这一篇我们主要探讨一下接下来会影响上海房地产市场走势的两股力量：一股是被限售锁了五年、从2026年起陆续到期的解禁抛压；

另一股是尚且缺席的信贷扩张。10月网签量创出同期新高、"回暖"之声四起，恰恰是在这两股力量的角力尚未见分晓之际。

一被限售锁了五年的抛压

，从2026年起陆续到期在过去3年，相当大的一部分抛压，被一纸限售令锁住了。2021年1月“沪十条”出台、2月新房摇号积分制落地，3月《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）补漏明确：对按照优先购房政策购买的新建商品住房，购房合同网签备案满5年后方可转让——至此，认购比超过1.3:1的楼盘触发积分摇号，并附带5年限售。

这项政策至今没有取消，只是触发积分摇号的楼盘已大幅减少。据新华财经2026年4月报道引用的机构统计，2021年上海触发积分的新盘有131个、占比约42%（平均入围积分60.98分），到2025年降至28个、占比约8%（平均积分49.23分）。

被限售锁住的只是触发积分的优先购房部分，并非高峰期买入新房的全部买家。需要说明的是，“触发积分”与“触发限售”并非同一口径：积分是认购比超1.3:1后的排序规则，限售只锁定其中按优先购房政策成交的房源，且限售条款2021年3月才落地，此前的批次不在其列。

按限售口径，2021年全年约92个项目触发限售、涉及房源约3.3万套（据安居客统计、36氪2025年4月报道）。这批房源自2026年3月起陆续解禁。2026—2028年三年解禁合计约11.3万套——其中2026年约3.3万套、2027年约4.6万套、2028年约3.4万套，2029年回落至约1.2万套。

解禁的洪峰在2027年。这批解禁房源的状态如何？据36氪2026年3月对首批解禁92个项目的跟踪统计（数据为“据不完全统计”，截至3月8日，挂牌口径）：70个项目已有房源挂牌，其中34个项目挂牌均价仍高于2021年成交均价、36个下跌；

挂牌涨幅20%以上的项目集中在核心区，“破发”则以临港、青浦、奉贤为主。到2026年10月的后续跟踪显示，截至3月首批解禁房源挂牌量仍不足1,200套，且分化明显：核心区网红盘获利惜售、挂牌寥寥；

远郊则出现“亏得太多干脆不卖”。远郊盘解禁即抛压，核心区筹码还在等待更好的价钱。这里需要区分“亏损”与“抛压”：浮亏房源并不等于抛压，抛压等于浮亏房源乘以出售意愿。账面小幅浮亏、接近成本线的房源出售意愿最强——抛压集中释出往往发生在价格于防线附近震荡的阶段，表现为量增；

而一旦价格加速下探、浮亏加深，业主反而转入“亏得太多干脆不卖”的惜售状态，成交量随之下缩。深套盘不会立刻卖，但会一直挂在市场上，冻结流动性、拉长出清的时间。高位买入的四十多万户里，短期内真正构成供给的是账面浅套的那一部分；

账面深套的房源短期不卖，却是悬在市场上方、随时可能随反弹重新活跃的“迟到筹码”。2026年解禁的第一批恰好是认购热度最高、触发限售比例最高的一批。当这批房源集中到期，遇到的是一个购买力尚未修复的市场。

抛压和承接力的错配，这是2026年上海楼市最核心的矛盾。不过解禁冲击不宜按总量夸大：按36氪估算，解禁首年实际可能入市的房源仅约3,000—6,000套、月均250—500套，不足全市二手月成交量的2.5%，全市层面可控。

真正的压力在结构性差异，抛压高度集中于远郊同质化板块。大虹桥2021年触发限售的房源约4,506套，而该板块当前二手挂牌总量仅约2,715套（36氪2025年4月统计）；临港、奉贤同理。

图1｜上海新房限售解禁时间轴二、信贷之锚：网签新高的另一面判断上海楼市是否真正回暖，笔者认为最硬的指标不是成交量，而是信贷。中国房地产的每一轮上涨，背后都有居民中长期贷款的扩张。信贷不重启，难言市场回暖。

信贷重启意味着有增量资金入场，如果不重启就意味着大多数的交易属于套现离场。平价置换的可能性比较低，要向上置换大多数情况是在当下卖出的房子的基础之上加杠杆。当然并不能完全否认在经济下行期还有家庭可以通过积累存款完成置换动作，只是从概率上来讲会比较低——存款的持续增加，大概率是防御性储蓄的沉淀，而非购房资金的积累。

2026年10月，上海二手网签创出近六年同期新高、单月突破2.4万套（网签口径），这个数据很亮眼。但如果拆解结构，会发现成交高度集中在300万元以下的刚需段。10月上海二手成交中，300万元以下房源占比约70%，90平方米以下户型占67.3%（安居客口径）。

这不是信贷驱动的加杠杆周期，而是低总价房源在降价换量。还有一种情况是向下置换：将贷款买入的大房子卖出、偿还贷款，再向下置换成小房子用于居住。这种路径完全不需要新增信贷，却在相当程度上可以解释上一段所述小户型、低总价房源成交占比畸高的结构。

同时，“卖出大房子、偿还贷款”这一动作，也恰好解释了中长期贷款增速持续回落、近月在零附近徘徊的趋势。居民中长期贷款却依旧疲弱。2025年初至2026年9月，上海居民中长期贷款余额从约3.11万亿元增至约3.36万亿元，20个月累计仅增约8%；

环比增速从2025年3月约1.6%的高点一路回落，2026年4月以来多次转负，近三个月在零附近徘徊。没有信贷的配合，成交量的修复更像是价格充分调整后的自然回补，而不是新一轮上行的起点。

图2｜上海居民中长期贷款环比增速这里涉及笔者持续跟踪的另一个指标——居民中长期贷款的月度变化。它的领先意义在于：只有当中长期贷款出现持续的、趋势性的回升，才意味着居民部门重新开始加杠杆，购买力的修复才具备可持续性。一句话总结：量在价先，但信贷在量先。没有信贷的回暖，成色要打折。

三、上海房价的下一个压力位上海是笔者第一个运用"盲牤防线"概念进行完整跟踪的城市，从2025年9月跌破下沿至今14个月，目前处于临界期。价格在防线下沿±10%的范围内反复拉锯，尚未确认沉没。

盲牤防线的逻辑来自行为金融学的两个经典概念：处置效应——账面浮亏时人们倾向于持有等待解套，直到价格逼近成本线时反而集中卖出；锚定效应——买入成本是天然的心理锚。支撑跌破后转为阻力，则是威科夫量价分析中的经典表述，与上述行为机制一脉相承。

盲牤防线是将以上理论落到了中国主要城市的房地产成交数据上：盲牤防线不是画出来的线，而是成交高峰期购房者的平均成本带，由真实成交分布计算得出，并经多轮承压检验确认。10月的网签量创出同期新高，但价格端10月中指百城口径环比下跌0.53%、降幅较9月扩大0.11个百分点；

贝壳数据也显示，上海存续挂牌量环比下降1.4%的同时，降价房源占比从10.9%回升至12.5%、连续两个月走高，涨价房源占比仅1.31%，带看量环比回落6.1%。10月上海存续挂牌量环比下降1.4%，并不是需求旺盛把房子买断了——同期降价房源占比连续两个月走高、带看量环比回落6.1%，需求端其实在转弱。

更可能的解释是价格预期转弱后，部分业主撤牌观望或转作出租，供给端在主动收缩。挂牌量下降与降价占比上升同时出现，意味着市场进入了买卖双方的僵持阶段：这是博弈尚未出结果的特征。根据榆叶飞云旗下的房见小程序显示，截至10月24日，上海10月二手房均价约44,065元/平方米，较9月的44,944元继续回落约2%（数据尚不满月，仅作方向参考）。

量在冲高，价在阴跌，买卖双方的博弈远未结束。接下来的市场走势需要重点关注一下三个方面：解禁的节奏：2026年是限售解禁的第一年，首批约3.3万套限售房源到期（解禁高峰在2027年、约4.6万套）后的挂牌和成交表现，将直接检验抛压的成色。

信贷的拐点：居民中长期贷款能否出现趋势性回升，决定了购买力修复是脉冲还是周期。价格的防线：如果价格继续收在45,000元下方累计满6个月且反抽失败，或者跌破下沿超过10%（约40,500元一线）后不能收复，那么上海将从临界期转入安全岛沉没期。

对于2026年上海楼市的"回暖"，笔者倾向于认为这是一轮政策驱动、结构分化、信贷缺席的脉冲反弹。它可以被理解为市场再次下跌过程中的安全岛效应重演，资金从全国收缩，寻找仅存的堡垒。但堡垒内部的抛压正在累积，堡垒外的信贷之锚尚未落下。

对购房者而言，下一层有参考价值的成本支撑在32,000~38,000元/平方米，对应2013年至2014年的早期成交平台，距离当前价格还有约15%的空间。（见图3）这不是预测，只是提示风险预算的边界。

图3｜上海房价的下一个压力位（2013-2014年成交平台带）再用16城房价-人均资金拟合图换一个视角，在成都、杭州两篇中，笔者都用这张图为城市的房价定位。按2025年末16城截面拟合，上海当前的价格仍然不便宜。

2026年9月现价44,944元/㎡，高于拟合值约19.3%，在16城中正偏离靠前（仅低于深圳、厦门两个供给约束型离群城市），但尚未超出+1倍标准差带。模型隐含的上海合理水平约3.77万元/㎡，恰好落在前文给出的下一层成本支撑区间（3.2万~3.8万元）之内。

资金视角与成本视角相互印证：即便再跌15%，上海也只是回到模型隐含水平，谈不上便宜。同样需要强调，这条拟合线只是同一截面下16城房价的相对定位工具：它是“跟踪工具”，不是“预测工具”。

根据最近的回溯测算显示，拟合线的斜率在2021年前后发生了明显变化，这说明信贷对市场价格的刺激并不是一以贯之的，而是存在特殊的触发条件。同样的信贷投放，在不同市场状态下对价格的撬动效果截然不同。

这部分模型推演的成果，会在以后的文章中陆续公布。图4｜16城房价-人均资金静态拟合：上海仍高于模型隐含水平（偏离+19.3%）写完成都、杭州、上海，"安全岛下沉"的轨迹已经清晰：每一轮市场再度下行，资金就向更核心的城市收缩一次，而每一次收缩，都以上一座安全岛的放量换手为代价。

上海是这条链条上最坚硬的堡垒，也可能是最后一座。堡垒之内，抛压正在累积；堡垒之外，信贷之锚尚未落下。