这宗1.8亿元的海岛地块，为何如此受关注？

本文来自微信公众号： 每经房产 ，作者：陈利｜近期多次资产变现。全文约2400字▼一宗金额约1.81亿元的收储与一场千亿元级的纾困，在同一天交汇了。11月4日，珠海市自然资源局发布《收回收购存量闲置土地价格公示》，拟以约1.81亿元收回收购一宗位于万山区大万山岛锦塘湾的旅馆用地（以下简称“万山岛地块”），用地面积6.57万平方米，用地单位为珠海华发海岛投资开发有限公司，公示期至11月8日。

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，这是万山岛地块第二次出现在珠海的专项债收储名单中。2025年2月，该地块曾以1.91亿元被公示，却未能完成交易。另据媒体11月4日报道，珠海市已落地支持华发集团资金超400亿元，后续还将统筹近700亿元，支持华发集团应对阶段性挑战。

壹第一次收储失败告终公示信息显示，该宗用地项目名称为“2026年万山区收回收购存量闲置土地项目”，土地用途为旅馆用地，收储价格1.8071亿元。用地单位珠海华发海岛投资开发有限公司（以下简称“华发海岛”）由珠海华发城市运营投资控股有限公司100%持股，后者隶属于华发集团，股权穿透后由华发集团间接持有全部股权。

图片来源：珠海市自然资源局网站不过，目前这只是一次“拟收储”，双方尚未签约，也没有资金到账的公开记录。每经记者注意到，万山岛地块曾被寄予过不小的期待。2020年6月，华发海岛以约1.92亿元竞得该地块，按当时的出让条件，项目投资总额（不含地价）不低于8.4亿元，须引进国际知名酒店品牌，以带动万山岛海岛旅游。

华发集团近年来在万山群岛持续投入，桂山岛风雨连廊、滨海大道改造、海鲜街等项目均由其代建。在华发集团的海岛文旅版图中，这宗6.57万平方米的旅馆用地本是锚点。但锚点未能落成。据珠海市自然资源局2024年12月23日发布的闲置土地信息，彼时万山岛地块就“已下达《闲置土地认定书》但未处置完毕”，闲置起算时间为2022年8月8日，闲置原因同时列明政府原因与不可抗力：前者包括海岛水电供应不稳、市政道路堵塞，后者包括天气、地质灾害等；

现场仅完成场地平整及独栋客房区域边坡支护。这也解释了为何是“收储”而非“无偿收回”。依据自然资源部自然资发〔2024〕242号文，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。2025年2月，珠海推出首批14宗地块、总额约66.5亿元的专项债收储清单，万山岛地块以1.91亿元的公示价入围。

但该批收储最终未能全部完成，万山岛地块收储也未在当年落地。此次，万山岛地块再次被公示，值得留意的还有价格的变化：此次万山岛地块公示的约1.81亿元收储价格，较2025年的公示价1.91亿元低了约1000万元；

较2020年华发海岛1.92亿元的拿地价低了约1100万元。贰多次资产变现把时间线拉长，万山岛地块只是华发集团收储账本的一角。仅2025年，华发系就有6宗用地、合计金额约35.52亿元入围收储。

但真正完成收储并回笼资金的，是珠海新经济总部大厦及研发中心2宗用地12.96亿元，以及深圳前海冰雪世界7宗商业用地44.05亿元，合计约57亿元。尤其是深圳前海冰雪世界7宗商业用地，账面成本为58.41亿元，收储价格则为44.05亿元，差额达14.36亿元。

2025年12月，在华发股份第三季度业绩说明会上，公司管理层透露已收到首笔款项30.8亿元。进入2026年，收储节奏明显放缓。5月16日，珠海市自然资源局公示九洲港片区S3地块（华发系旗下地块），面积28229.55平方米，用途为商务、商业、旅馆、轨道交通，收储价格5.8305亿元。

珠海市自然资源局二季度工作材料称，该地块“预计7月底完成用地收储、计划11月供应”。但截至目前，公开渠道未见完成收储公告，也未见对应地块的出让公告。加上此次公示的万山岛地块，2026年华发系收储公示仅2宗地块，合计收储金额约7.64亿元。

放在当前华发集团债务背景下，7.64亿元分量有限。华发集团2026年半年度债券报告显示，截至2026年6月末，华发集团总资产7444.32亿元，总负债5660.21亿元，资产负债率约76%；

有息债务余额4047.26亿元，较年初增长2.36%，其中银行贷款2252.55亿元，占比55.7%。同期账面货币资金574.22亿元，而未来一年内到期的短期债务达1541.04亿元，短期偿债压力明显。

评级机构已给出反应。10月底，惠誉已将华发集团“BBB”长期发行人违约评级列入负面评级观察名单；11月4日，联合资信发布公告，维持珠海华发集团有限公司主体及相关债项“AAA”信用等级，但将公司主体及多只债项一并列入负面观察名单。

对此，联合资信给出的理由是，公司资产变现及短期偿债面临压力，货币资金对一年内到期债务的覆盖能力弱，未来一年境内外债券到期及回售规模大，债务接续及集中兑付压力大，并明确表示“后续债务偿付将更加依赖外部支持”。

不过，每经记者留意到，近期华发集团已进行了多次资产变现。9月，珠海格力集团受让华发集团持有的海投公司96.28%股权和免税集团23%股权，交易对价分别为45.27亿元和31.72亿元；

10月，华发集团再将旗下铧创投控部分股权转让至格力集团及珠海交控，交易总金额共计45.70亿元。来自股东端的支持也在持续推进。据悉，珠海市通过整合重组资源、市场化运作等方式，已落地支持资金超400亿元，后续还将统筹各类资源近700亿元，全力支持华发集团应对阶段性挑战，推动业务转型升级。

11月4日，珠海市国资委主任邹晖在接受媒体采访时表示：“华发当前面临的是行业周期下行叠加历史包袱造成的阶段性挑战。我们不仅要用足用好现有资源，也将积极争取多方协同，全力支持华发优化经营结构、加快转型发展，有信心、有决心共同应对好当前的挑战。

”再来看万山岛地块此次1.81亿元的收储价格，其意义或许不在金额，而在路径：把滞重的海岛酒店用地按评估价交回政府，换回现金，卸下后续投资包袱，同时为“保公开债、保交付”腾出空间。对华发集团而言，未来的资产盘活可能更多依靠精细化、分散化的方式推进。

据中指研究院数据，今年前10个月，华发股份实现全口径销售额326.5亿元，销售端与资产处置节奏或是其面临的真正考验。