配建“减负”，广州土拍规则迎来调整

近日，广州市规划和自然资源局发布《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见（征求意见稿）》，拟调整宅地出让中的公共配建要求。

根据意见稿，道路、绿地、河涌、政策性住房以及独立占地的公共服务和市政设施，原则上不再作为商品住宅用地的配建条件；确需由政府建设的公共配套，则应提前或与项目同步组织实施。

这意味着，过去附加在土地出让条件中的部分公共建设任务，未来或将更多回归政府统筹。

拿地成本更加透明

过去，房企在广州拿地，土地出让金之外，部分地块中竞得企业还需承担周边道路、绿地、河涌整治、独立占地学校等公共设施建设，并在建成后移交政府或相关部门。

这类配建通常无法直接转化为商品房销售收入，但却需要持续产生工程投入、垫付资金、管理成本，是藏在土地成交价之外的隐性开支。

“今年截至当前广州已出让的23宗涉宅用地中，约18宗的出让条件涉及配建道路、绿地、河涌、政策性住房以及独立占地的公共服务和市政设施，占比接近八成。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受记者采访时指出。

此次征求意见稿，正是试图重新划分住宅开发与公共配套建设的责任边界。

不过，新规并不是完全取消住宅项目的所有配套要求，而是区分宗地内配套与项目外公共配套。肉菜市场、社区综合用房、卫生服务中心、养老服务设施、社区托育、警务消防用房等服务于项目自身的设施，仍需按照规划要求配建。

主要的变化是在项目外、具有公共属性的设施。比如，道路、绿地、河涌、政策性住房以及独立占地的公共服务设施和市政公用设施，原则上不再要求商品住宅用地竞得企业配建。意见稿中还拟禁止配建经营性项目及楼堂馆所，并禁止两宗及以上商品住宅用地捆绑出让。

对房企而言，最直观的变化，是土地投资的成本测算变得更清晰了。“以往我们拿地前，除了地价，还要将附加配建纳入成本，比如配建一所学校，就要考虑前期的资金投入、工程周期、施工管理以及后续移交等多个环节，这些都会影响报价和最后的决策。”一位房企内部人士对记者表示。

比如今年6月，广州番禺洛浦街一宗住宅用地以10.29亿元成交，溢价率达到55%，账面楼面价约18791元/平方米。但该地块还要求竞得企业无偿配建一所42班九年制学校。据测算，计入学校配建成本后，地块实际楼面价约为32400元/平方米，较账面楼面价高出七成左右。

“未来土地出让中，若减少公共设施的配建，将道路、绿地、独立占地的中小学等原本由开发商代建的任务剥离，一方面将直接降低拿地的隐形成本，有效缓解拿地房企的实际开发难度和现金流压力。另一方面将有利于提高房企拿地积极性，在减少了拿地的隐形成本后，房企对拿地利润的测算也更加清晰化。”陈雪强在采访中对记者指出。

这一轮规则优化，也和广州此前落地的商品住房销售制度改革有所呼应。

8月28日，广州发布相关措施，对新公告出让的商品住房用地，允许土地价款分期缴纳，竞得企业在合同签订后30个自然日内缴纳的首付款不低于50%，余款可在一年内缴清；新公告出让的商品住房项目优先选择现房销售。与此同时，自2026年8月28日起取得预售许可证的项目，须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。

从土地款缴纳节奏，到销售回款的放款约束，一系列政策都在重塑房企的资金流与开发周期。配建减负，可以进一步减轻前期资金沉淀压力。但对房企而言，拿地决策的核心逻辑不变，最终仍要看项目能否顺利去化、实现合理收益。

核心地块或更受青睐

从今年广州土地市场走势来看，市场结构性分化特征比较突出：核心板块的优质地块竞价热度高，不少外围地块面临去化压力；拿地主体上，国央企、地方国资平台依旧是市场主力。

成交数据方面，截至目前，广州一共成交涉宅用地23宗，对比2025年全年48宗的成交规模，成交宗数明显收缩；中指研究院统计显示，2026年1至9月，广州住宅用地出让金574.89亿元，同比上涨171.2%；成交楼面均价28408元/平方米，同比上涨56.3%；平均溢价率21.54%。

出让金和楼面均价的大幅抬升，说明广州并不缺少高溢价成交，只是热度高度集中于少数优质地块。

比如，今年2月，天河马场地块经过243轮竞价，由越秀地产以约236亿元拿下；8月，海珠琶洲南区石榴岗路地块经过201轮竞价，华润置地以80.6亿元竞得，溢价率33%；10月9日，黄埔科学城映日路以北KXCGS-I4-8地块，历经71轮竞价，保利发展以16.65亿元摘牌，溢价率26.6%。

整体来看，产业基础和配套条件越好的地块，对房企的吸引力越强。从参拍主体来看，越秀、保利、珠实、广州城投等国央企及地方国资平台，在优质地块竞拍中较为活跃，民营房企整体参与度有限。

那如果未来减少配建、禁止捆绑出让，能否吸引更多房企进入广州土地市场？

“当前广州土地市场参拍房企主要为国央企，在减少配建和禁止捆绑出让后，将有效降低房企的拿地门槛及成本，预计将吸引部分民企及混合制企业参拍；但由于近年广州土地市场由国央企主导，叠加828新政影响下，参拍房企结构预计变化有限。”陈雪强在采访中对界面新闻记者指出。

同时，政策效果也会随板块基本面出现分化。陈雪强指出，拿地门槛、隐性成本下降之后，核心区配套成熟的优质地块，竞拍热度和溢价存在抬升空间；而外围区域去化承压地块，即便剥离配建任务，如果地段本身缺乏吸引力，依旧难以提升房企竞拍热度。