至少20城落地住房销售制度细则：核心地块仍存在溢价竞争，“短期内分化态势预计延续”

随着各地商品住房销售制度改革细则陆续落地，多地恢复土地出让节奏。从各地土拍市场表现来看，溢价竞争主要集中于“核心区位、低密小体量、总价可控、具备销售验证”的地块。11月4日，苏州、郑州同步迎来涉宅用地出让，两城优质地块均出现房企竞价。

当日，苏州集中出让5宗涉宅用地，总出让面积142560.3平方米，根据成交结果，5宗地块全部顺利成交，共计揽金18.72亿元。其中，吴中经开区长桥街道地块（苏地2026-WG-Z35号）吸引多家头部房企参拍，成为本批次唯一溢价地块。

该地块经过51轮竞价后由中国金茂控股集团有限公司旗下苏州搏茂置业有限公司以总价6.71亿元竞得，成交楼面价16508元/平方米，溢价率17.91%。中指研究院苏州分院高级分析师金珂指出，此次土地出让结果延续了苏州土地市场“核心高热、外围底价”的分化格局特点。

苏州10月24日落地的商品住房销售细则明确，8月28日起新出让地块“优先现房销售”，开发周期与资金门槛同步抬升，未来房企投资策略将继续向“精准化、头部化”收敛，非核心地块的底价托底与核心地块的溢价争夺或将长期并存。

同日，郑州管城区金岱板块一宗宅地同样溢价出让。郑政出〔2026〕29号（网）地块经过49轮竞价后，由民企郑州兴茂置业有限公司以总价2.79亿元竞得，成交楼面价4752元/平方米，溢价率20.81%。

目前，郑州尚未出台商品住房销售制度细则。中指研究院河南公司总经理梁波涛指出，本地块所在的金岱科创城为管城区唯一省级经济开发区，叠加郑州南站枢纽红利，产业与人口导入预期明确。在“828新政”背景下，本次地块延续了三季度以来主城优质地块的溢价成交态势，反映出资金正向“地段优、体量适中、去化有保障”的确定性资产集聚。

同时，地块周边已形成较明确的市场信心锚点。8月金岱板块屹立·天誉东方以四代宅产品开盘去化率达89%。另从近期各地土拍市场表现来看，热点竞价地块大多集中在城市成熟板块。10月30日，杭州迎来住房销售制度改革细则落地后的首场土拍。

经过近百轮竞价后，萧山区世纪城核心单元XS010304-07地块由滨江集团竞得，溢价率48.53%。此前的9月10日，深圳迎来“828新政”落地后的首场宅地土拍。福田核心区香蜜湖板块地块吸引7家竞买人角逐，经过257轮竞价后，中国海外发展有限公司旗下深圳市海荣房地产开发以125%溢价率竞得，地块成交楼面单价98069元/平方米，也成为深圳涉宅用地单价第二高的地块。

据不完全统计，截至11月4日，“8.28新政”后已有北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州、苏州、合肥、成都等20城落地实施细则，其中包含十堰、金华、绍兴、亳州等三四线城市， 另有南昌、绵阳、泸州等城市对实施细则征求意见。

中指研究院指出，各地共同以“新老划断、分类推进”落实预售要求，明确重点监管额度、现房销售、主办银行制和土地款分期等细则，并通过支持措施缓解企业过渡压力，更多城市土地出让金分期缴纳余款在2年内缴清，并鼓励保函置换，支持项目分期开发、分期竣备等。

从土地市场表现看，中指研究院监测显示，当前溢价竞争主要集中于“核心区位、低密小体量、总价可控、具备销售验证”的地块，其余城市及普通地块成交相对平淡，短期内分化态势预计延续。在销售制度改革推进、开发资金占用周期拉长的背景下，房企对开发节奏、总价门槛及去化确定性的考量明显加重。同时，区域深耕与持续加仓特征进一步强化。