北京：鼓励支持刚性和改善性住房消费

11月6日，《北京市“十五五”时期住房发展规划》（以下简称《规划》）正式发布，明确北京住房发展将转向总量合理、存量优先、结构优化、品质迭代、治理提升的高质量发展路径。规划设置13项主要指标、部署24项重点任务，统筹购房、租房与老旧社区改善，不断满足市民从“住有所居”迈向“住有宜居”的多元期待。

在减量发展中提高住房资源使用效率，是这份规划的一条主线。《规划》把保障与市场相结合、住房供给与城市更新相衔接，既重视新增住房的区位和品质，也重视已有住房、闲置低效建筑和存量社区的改善；

土地和房源安排优先轨道站点周边、配套成熟地区和就业密集区域，让有限资源更好地服务居民生活。中国城市规划设计研究院住房与住区研究所副所长张璐认为，在新增建设用地指标有限的条件下编制住房规划，意味着北京要率先回答一个其他超大特大城市也将面对的问题：当城市空间不再主要依靠增量扩张，住房如何实现可持续高质量发展。

北京通过系统性更新来回答这一问题，把存量空间的指标、产权、安全、运营等问题一并纳入制度框架，把国家推动房地产高质量发展、构建新模式的要求，转化为存量约束下可操作、可复制的治理基础，为其他超大特大城市提供参考。

《规划》还鼓励支持刚性和改善性住房消费，完善公共租赁住房分层分类保障，增加适合新市民、青年人和新就业群体的租赁供给。同时，补齐已建成社区道路、绿地以及养老、教育、医疗等配套短板，让继续住在原有住房里的居民也能改善生活。

北京市城市规划设计研究院副院长廖正昕认为，规划以住房可负担性为导向，分层回应不同支付能力与生命周期阶段的居住需求，形成覆盖购房、租房与存量改善的政策支持。清华大学建筑学院教授、土地利用与住房政策研究中心主任田莉也指出，《规划》对全龄人口需求作出分层回应，适老化与适儿化设计、青年公寓与“一间房”供给、面向城市运行保障人员的三方租赁合同，都是从不同人群的实际居住需要出发。

更新与改造方面，《规划》提出“十五五”时期新开工改造城镇老旧小区不少于1000个、加装电梯不少于3500部，支持不少于2万台住宅老旧电梯更新。将完整社区覆盖率纳入13项主要指标，提出建设改造基本公共服务设施、便民设施和配套基础设施基本完善的完整社区覆盖率达到60%以上的目标。

养老、托育、健身、停车、充电以及便民商业服务，根据实际需求和社区禀赋统筹配置。清华大学建筑学院教授、中国新型城镇化研究院院长尹稚认为，这反映出城市更新的理念升级：从单点改造走向片区统筹，从物质更新走向功能再造。

住房品质也被提到了更高的维度上。《规划》从住宅设计、建设质量到使用维护作出连续部署，推行分户验收和业主查验，鼓励交付三维可视住宅产品使用手册与长期维护手册；推广适老化、适儿化设计，探索适老化户型和代际临近的居住产品设计，支持既有住宅结合更新实施居家适老化改造。

中国科学院大学讲席教授、北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师吴晨指出，住房品质需要贯穿长期使用过程，靠的是一条从设计、建造、验收到长期运维的责任链条。据了解，规划实施还将通过年度监测、中期评估和总结评估跟踪进展，关注租金、房价和市场供求变化，动态优化供给布局、结构和时序。